Habitation de société : logement gratuit ou loyer à payer (conforme au marché)?

         I.               Logement gratuit

Si vous disposez gratuitement d’un immeuble de votre société, vous êtes imposé sur un avantage de toute nature (ATN) égal au revenu cadastral (RC) indexé × 5/3 × 2. Si le logement est meublé aux frais de votre société, cet ATN doit encore être multiplié par 5/3. Vous habitez p.ex. gratuitement dans un appartement dont le RC indexé est de 1 000 €. S’il n’est pas meublé, l’ATN est égal à 1 000 € × 5/3 × 2 = 3 333,33 €. S’il l’est, l’ATN s’élève à 3 333,33 € × 5/3 = 5 555,55 €. En résumé, l’ATN pour un logement non meublé est donc égal au RC indexé × 3,3333, et pour un logement meublé, au RC indexé × 5,5555.

Vous devez payer des impôts et des cotisations sociales sur votre ATN. Son coût effectif dépend donc du montant de votre salaire et des autres avantages dont vous bénéficiez déjà. Pour 2025, l’impôt est calculé au taux le plus élevé (50 % + additionnels communaux) sur la partie de votre revenu imposable qui dépasse 49 840 €. Cependant, étant donné que vous ne payez que des impôts et des cotisations sociales sur l’ATN et que ce dernier est, dans la plupart des cas, inférieur au loyer normal/prix du marché, cela vous coûte donc beaucoup moins cher à titre privé que de payer un loyer.

Votre société paie le prix d’achat de la pleine propriété ou de l’usufruit du bien immobilier, les frais d’entretien et de réparation, ainsi que, le cas échéant, les frais d’eau, d’électricité et de chauffage. Les amortissements du prix d’achat du bâtiment (pas de la part du terrain), les frais d’entretien et les frais d’eau, d’électricité et de chauffage sont déductibles pour votre société si vous pouvez prouver que vous les avez engagés afin d’obtenir ou de conserver un revenu imposable (art. 49 CIR 92), ce qui pose problème pour un immeuble que vous utilisez gratuitement. Vous devez alors justifier la déductibilité des frais sur la base de la théorie de la rémunération et/ou (pour un immeuble en pleine propriété) de la théorie de la plus-value, mais il y a de fortes chances que le fisc et la justice rejettent ces arguments. Dans la plupart des cas, l’achat du bien immobilier ne constituera donc pas une charge déductible pour votre société, laquelle ne pourra donc pas faire des économies sur son ISoc.

      II.               Payer un loyer

Si vous choisissez de payer un loyer à votre société, vous en déterminez en principe le montant vous-même. Tenez toutefois compte du fait que le fisc peut refuser la déduction des amortissements et autres frais par votre société s’il est déjà clair, au moment de l’achat (de l’usufruit) du bien immobilier, que l’investissement sera structurellement déficitaire, c.-à-d. que le loyer ne sera jamais supérieur aux frais et que l’investissement ne sera donc jamais rentable pour la société (Cass., 21.06.2019 ; Gand, 13.02.2018 et 03.11.2020) , d’autant plus lorsqu’il s’agit d’un usufruit, car votre société ne pourra alors réaliser aucun bénéfice sur la revente du bien. Le plus important à retenir est qu’il vaut mieux payer un loyer conforme au marché, c.-à-d. similaire à celui que votre société demanderait (ou demande effectivement) à des locataires ordinaires qui sont des tiers et n’ont aucun lien avec elle.

Si vous payez à votre société un loyer égal au montant de l’ATN, vous ne pouvez certes plus être imposé sur un ATN, mais cela ne signifie pas que les frais sont alors déductibles pour votre société, car la location reste alors en général structurellement déficitaire.

Si le loyer est supérieur aux frais, votre société obtient un revenu imposable, sur lequel elle paiera donc 20 ou 25 % d’impôts. Si les frais sont supérieurs au loyer, la différence est déductible. Hormis le cas d’un investissement structurellement déficitaire, le fisc ne peut pas refuser la déduction des frais au seul motif que ceux-ci sont (pour certaines années) supérieurs aux revenus locatifs (Cass., 23.04.2010 ; Anvers, 27.02.2018).

Les loyers que vous avez payés vous-même ne sont pas perdus, mais figurent désormais dans les bénéfices de votre société. Pour faciliter le paiement d’un loyer conforme au marché, cette dernière peut donc vous verser des dividendes. Mais de combien ? Eh bien, la société doit d’abord payer l’ISoc, puis il y a encore le précompte mobilier (Pr M), en principe de 30 %. Des taux moins élevés sont possibles dans le cadre du régime VVPR-bis ou avec une réserve de liquidation, mais nous n’en tiendrons pas compte ici.

   III.               Exemple chiffré

Supposons que votre société réalise initialement un bénéfice de 50 000 €. Elle achète ensuite un appartement dont les frais annuels (amortissements, intérêts, entretien, syndic, etc.) s’élèvent à 12 000 €. Il y a un ATN de 9 350 € (barème 2025, le RC de l’habitation s’élevant à 750 €). Trois scénarios sont alors possibles :

1. Vous ne payez pas de loyer, vous êtes imposé sur un ATN, et les frais de l’appartement sont acceptés ;
2. Vous ne payez pas de loyer, vous êtes imposé sur un ATN, et les frais de l’appartement sont rejetés ;
3. Vous payez un loyer, vous n’êtes pas imposé sur un ATN, et les frais de l’appartement sont acceptés.

Le loyer normal s’élève à 13 000 € par an. Votre société vous le rembourse sous la forme de dividendes.

	Vous ne payez pas de loyer (mais il y a un ATN)		Vous payez un loyer (il n’y a pas d’ATN)
	Frais déductibles	Frais rejetés
Situation de la société	Scénario 1	Scénario 2	Scénario 3
Bénéfice initial	50 000	50 000	50 000
- Frais déductibles de l’appartement	- 12 000	-	- 12 000
+ Revenus locatifs imposables	-	-	+ 13 000
= Résultat imposable	38 000	50 000	51 000
- 20 % d’ISoc	- 7 600	- 10 000	- 10 200
Que cela coûte-t-il à la société, en net ?	- 19 600	- 22 000	- 9 200
Situation à titre privé
ATN imposable	9 350	9 350
Impôts et cotisations sociales sur l’ATN (60 %)	5 610	5 610
Loyers payés			13 000
Dividendes bruts (loyers - 20 % d’ISoc)			10 400
30 % de Pr M sur le dividende			- 3 120
Que cela vous coûte-t-il, en net ?	5 610	5 610	7 280

Le scénario 3 vous coûte un peu plus cher à titre privé, mais coûte beaucoup moins cher à votre société. Le scénario 2 est le plus coûteux pour la société. Le scénario 1 est très improbable. Nous avons en effet déjà expliqué qu’il y a peu de chances que la société puisse déduire les frais si vous ne payez pas un loyer normal. De ce point de vue, le scénario 3 mérite donc d’être envisagé. Pour chaque tranche de 1 000 € de loyer que vous payez, vous récupérez en effet 560 €, ce qui ne vous coûte donc que 440 € nets et vous évite en même temps d’éventuelles discussions avec le fisc.